Основными документами являются:

На квартиру:

1. Свидетельство на право собственности;
2. Договор купли-продажи;
3. Техпаспорт БТИ.

 На домовладение:

1. Свидетельство на право собственности (на землю и на объект);
2. Договор купли-продажи;
3. Кадастровый план;
4. Межевание.

На незаконченное строительство (недострой):

1. Свидетельство на землю;
2. Свидетельство на незавершённое строительство;
3. План объекта строительства.
   

Что такое доверенность?

Доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу (ст. 185).

Форма доверенности.

Доверенность должна быть составлена в письменной форме. Доверенность на совершение сделки, требующей нотариального удостоверения, выдаётся в нотариальной форме, если иное не предусмотрен законом (п.2 ст. 185 ГК). В п. 3 ст. 185 ГК перечислены случаи, когда письменные доверенности приравниваются к нотариально удостоверенным доверенностям.

При выдаче доверенности от имени юридического лица необходимо наличие, помимо соответствующей подписи, также печати организации. Доверенность по общему правилу подписывается руководителем. Действительной является, однако, доверенность, подписанная любым другим лицом, если оно наделено соответствующими полномочиями учредительным документом организации.

Срок доверенности.

Предельный срок доверенности составляет три года. Доверенность, выданная на больший срок, будет действительна только в течении трёх лет. Отсутствие срока доверенности в доверенности не влечёт за собой утраты доверенностью юридической силы. Такая доверенность действует один год.

Доверенность, в которой не указана дата её совершения, ничтожна.

Из преведённого общего правила о предельном сроке сделано исключение для доверенностей, выдаваемых с целью совершения действий за границей. Если такая доверенность не содержит указания на срок её действия, то, будучи удостоверена нотариусом, она действует неограниченное время вплоть до её отмены представляемым.

Передоверие.

Лицо, которому выдана доверенность, может передоверить совершение действий, на которое оно уполномочено, другому лицу, если доверенностью поверенному лицу предоставлено право передоверия либо поверенное лицо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны выдавшего доверенность.

Передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полнмочия, как за свои собственные.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 185 ГК.

Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана (ст. 187 ГК).

Прекращение доверенности.

Действие доверенности прекращается вследствии:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим её;

3) отказа лица, которому выдана доверенность;

4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от неё. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.

С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Последствия прекращения доверенности.

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее её, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях её прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта статьи 188 ГК.

Права и обязанности, возникающие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно узнать о её прекращении, сохраняет силу для выдавшего доверенность и его правоприемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.

1) Оценка правоустанавливающих документов.

Оцените состояние правоустанавливающих документов, которые имеются у Вас на руках. Вам необходимо иметь четкое представление обо всех отрицательных моментах присутствующих в документах. Возможно, в документах содержатся неточности, допущенные при осуществлении с имуществом каких-либо операций или недочеты, которые не были исправлены в прошлом.

К примеру, может быть не оформлен один из объектов права. Если имущество находится у Вас в собственности довольно продолжительное время, то проверка документов должна быть более тщательной и щепетильной в связи с тем, что законодательные нормы, касательно данного вопроса, могли претерпеть некоторые изменения.

2) Оценка.

Необходимо определить рыночную стоимость объекта. Обычно, риэлторская фирма производит такую оценку рыночной стоимости объекта исходя из конъюнктуры рынка на данный момент (оценка по определенным параметрам: окружение, инфраструктура, местоположение и другие факторы, влияющие на стоимость). Естественно, нужно быть готовым к тому, что стоимость объекта в результате будет разной, цифры могут не совпадать. Поэтому необходимо подобрать аналогичные объекты. Из объявлений СМИ или Интернет выберете некоторое количество объявлений. Чем больше объявлений будет максимально совпадать с параметрами Вашего объекта, тем точнее будет оценка. Необходимо также учитывать, что чтобы наиболее точно оценить объект необходимо обладать неким опытом в данной области. После того как оценка завершена и Вы определили примерную стоимость объекта, рекомендуется произвести так называемое «тестирование цены». Для этого разместите свое объявление в СМИ или на нашем интернет портале о недвижимости «Улов Домов». Проследите количество откликов на объявление. По количеству таких откликов, которые Вы получите, можно судить о том, насколько цена объекта соответствует конъюнктуре рынка недвижимости на данный момент. Скорректируйте ее если требуется. Отметим, если Вы планируете продать объект к следующему дачному сезону, то протестировать цену необходимо в уже в течении осени.

Кстати, пик продаж загородной недвижимости, обычно, приходится на февраль, так как в этот месяц не за горами то время, когда снег сойдет и наступит время для строительства, а так же благоустройства объектов к дачному сезону.

3) Предпродажная подготовка объекта.

Перед показом земельного участка или домовладения потенциальным покупателям целесообразно привести в порядок территорию и расположенные на ней строения. Так же следует уделить должное внимание и жилым строениям – проведите косметический ремонт, если в этом есть необходимость. Сделайте генеральную уборку, выкиньте не нужные старые вещи, постарайтесь создать в доме уютную и комфортную атмосферу. Наведите порядок на участке, также желательно отремонтировать и покрасить ограждение.

4) Реклама объекта.

Итак, в одном из предыдущих пунктов мы рассказали, как определиться с рыночной стоимостью объекта. Теперь необходимо подготовить тексты рекламных объявлений, а также ответы на вероятные вопросы покупателей. Практически, это может быть некая презентация продаваемого объекта.

Давайте определимся, где Вы будете размещать объявления. Возможно несколько вариантов: специализированные печатные СМИ, Интернет ресурсы, рекламные баннеры на объекте, объявления на информационных досках населенного пункта и на ближайших ж/д и авто станциях.

Размещение рекламных баннеров непосредственно на объекте используется, как правило, при продаже земельных участков.

Определитесь с форматом объявления текст или картинка и текст. Формат объявления зависит от класса объекта, чем дешевле объект, тем непритязательнее реклама. Размещение объявления может быть платным или бесплатным. Бесплатно разместить объявления можно в Интернете, как правило, на специализированных форумах или в газете, вырезав и заполнив купон на бесплатное объявление.

Если продаваемый объект находится на охраняемой территории, то можно сообщить информацию охране на въезде и оставить координаты для связи с Вами заинтересованных лиц.

Подготовьте презентацию объекта. Это должен быть короткий и ёмкий рассказ на 5-7 минут. Ваша задача постараться максимально заинтересовать человека.

5) Показ.

Договоритесь с потенциальным покупателями о месте встречи и времени просмотра.

Встречайте покупателя в удобном месте, до которого он может добраться самостоятельно.

Старайтесь, чтобы маршрут подъезда к объекту был наиболее интересен и живописен, исключал всякие недостатки внешнего окружения, а так же потерю большого количества времени на дорогу. Выбирайте время показа так, чтоб избежать пробок на дорогах и долгого ожидания на ж/д переездах.

Не присутствовать на показе можно лишь в том случае, если Вы точно уверены, что продаваемый Вами участок высоко ликвидный, т.е. относится к категории объектов, пользующихся большим спросом.

Важно выбрать для показа объекта такое время, которое позволит скрыть имеющиеся недостатки и подчеркнуть достоинства Вашего объекта. Отрицательныое впечатление у потенциальных покупателей может сложиться из-за шума от пролетающих самолетов или проходящей недалеко автострады. Поэтому время показа должно быть таким, чтобы минимизировать негативное влияние подобных факторов.

Кстати, наличие ж/д путей, если объект находится не на 1 и 2 линиях, не является отрицательным фактором.

Если объект находится на охраняемой территории, заранее попросите охрану на въезде наилучшим образом показать или рассказать, как организована система безопасности.

Предусматрите парковочные места для автотранспорта потенциальных покупателей. В случае плохих погодных условий (снегопад, дождь) позаботьтесь о том, чтобы комфортнее было передвигаться потенциальным покупателям.

Если есть домашние животные на время показа лучше закрыть их.

Показ объекта целесообразно начать с рассказа о размерах земельного участка и расположенных на нём строений, а также о подведенных коммуникациях.

Осмотр начинают с основного строения. Проведите покупателя по этажам, обращая особое внимание на все положительные стороны. Если хозяин строил дом самостоятельно, то добавьте в свой рассказ больше деталей о материалах и конструкции, которые могут подчеркнуть качество строения. Подробно остановитесь на коммуникациях, их мощностях и организациях обслуживания их. По возможности продемонстрируйте работу коммуникационных сооружений.

Показ участка и расположенных на нём строений сопровождайте подрбным рассказом о посадках на участке, о материалах из которых пострен дом, о стоимости эксплуатации домовладения и т.д.

Во время показа Вы должны готовы ответить на вопросы покупателя о документах имеющихся у Вас на данный объект. если в документах на земельный участок или домостроение имеются некие расхождения, необходимо сразу предупреждать об этом покупателя, чтобы у него не возникало сомнений в честности продавца.

Кстати, при показе, как правило, не принято выдавать потенциальным покупателям, никаких копий документов на объект на руки, в редких случаях выдается копия плана земельного участка и копия плана БТИ.

Если имеется благоприятная информация о соседях, то её так же имеет смысл собщить покупателю. Будьте готовы ответить на вопрос покупателя о том, почему или по какой причине Вы данный объект продается. Ваш ответ должен быть исчерпывающим с четким указанием причины продажи.

Как правило, при заинтересованности покупателя просмотр происходит в несколько этапов. Покупатель может изъявит желание посетить объект еще раз с семьёй или со специалистом для более детального осмотра.

6) Составление договора аванса.

Продавец приходит на заключение договора аванса с паспортом и комплексом правоустанавливающих документов. Покупатель изучает документы, представленные Вами и принимает окончательное решение о покупке. Проговариваются ключевые моменты сделки, сроки оплаты, ответственность за этапы сделки, оплата сопутствующих сделке услуг, особые условия и т.д.

Затем происходит передача аванса. Аванс составляет, как правило, 10% от стоимости объекта. С расписки о получении аванса целесообразно снять копии.Определитесь, в какой формебудет заключен договор купли-продажи в простой письменной или в нотариально удостоверенной, через какой банк будут производиться расчёты, а также о сумме которая будет фигурировать в договоре.

7) Подготовка правоустанавливающих документов.

После заключения договора аванса Вы приступаете к подготовке комплекта правоустанавливающих документов для продажи. Для этого целесообразно обратиться в отделение УФРС по месту нахождения объекта за списком документов необходимых для совершения сделки.

В зависимости от способа приобретения земельного участка проверьте наличие документа-основания приобретения права собственности. Любой правоустанавливающий документ должен быть соответствующим образом зарегистрирован, начиная с 1997 года Федеральной Регистрационной службой. До 1997 года на строения выдавалась регистрационная карточка БТИ, с 1991 по 1994 год на земельные участки выдавались свидетельства о праве собственности органами местного самоуправления (голубого цвета), дубликат которого можно найти в архиве района. С 1994 по 1997 свидетельства выдавал земельный комитет (розового цвета), дубликат которого можно найти в архиве земельного комитета. Для совершения сделки необходимо иметь свидетельство, выданное после 1997 года. В зависимости от районаВы либо самостоятельно должны перерегистрировать право собственности, либо это будет сделано сотрудниками ФРС, после того как Вы сдадите документы на регистрацию сделки.

Подготовьте комплект кадастровых планов. Если Ваш участок не состоит на кадастровом учёте, то необходимо пригласить геодезическую фирму для проведения землеустроительных работ и формирования землеустроительного дела. Кадастровый учёт земельных участков в РФ производится с 2002 года.

Параллельно обратитесь с этим в БТИ, закажите выезд техника БТИ для проведения обмеров строения. Результатом этой деятельности должны стать комплект кадастровых планов и паспорта БТИ на дом и другие строения.

Далее обратитесь в налоговую инспекцию для получения справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам.

Если продаваемое строение жилое необходимо в местном административном образовании получить справку/выписку из домовой книги о том, что в доме никто не зарегистрирован.

Также необходимо подготовить согласие супруга/супруги на продажу, если продавец состоит в браке. Данное согласие удостоверяется нотариусом.

После того как все необходимые для сделки документы подготовлены, как правило, организуется встреча для того, чтобы покупатель мог подробно ознакомиться со всеми документами.

Напишите заявление о выходе из садоводческого товарищества, если земельный участок дачный.

8) Закладка денежных средств в ячейку банка.

Ключ от банковской ячейки после закладки в неё денежных средств, как правило, находится у продавца.

9) Регистрация договора в УФРС.

После подписания договора купли-продажи, два комплекта документов подаются в отделение УФРС для регистрации. Обязательно присутствие обеих сторон или их представителей. В зависимости от района расписка о принятии документов на регистрацию может выдаваться и продавцу, и покупателю, либо только покупателю.

После регистрации продавец с паспортом, ключом, экземпляром договора и документа прописанного в банковском договоре, может произвести выемку денежных средств из ячейки.

10) Передача имущества.

После получения продавцом денег происходит фактическая передача имущества. Организуйте встречу с покупателем на объекте. Ответьте на все вопросы, передайте платежные книжки и ключи от домовладения.

Обратите внимание, что снятие с регистрационного учета производится до сделки на этапе подготовки правоустанавливающих документов.

При частичном или полном копировании и воспроизведении текста ссылка на www.ylovdomov.ru обязательна!

Как правило, когда речь заходит об оценки земли, требуется определить рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.

Что касается определения рыночной стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определённый период времени при наиболее эффективном его использовании.

Определение рыночной стоимости земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза производится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удалённости от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земли.

Перечень документов для оценки земельного участка:

1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п. на землю);
2. Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения);
3. Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

Перед началом поиска загородного дома на первичном рынке недвижимости Вам необходимо чётко определить цель приобретения недвижимости, финансовые возможности Клиента, параметры/качества, которыми должен обладать объект и направление/месторасположение объекта.

Определите перечень требований к загородному дому/земельному участку  и наиболее значимые для Клиента характеристики жилья (площадь, количество спален в доме, материалы из которых возводилась постройка).

Оценить стоимость загородных домов/участков можно сделать следующими способами:

1. Позвонить в Агентство недвижимости и получить информацию от специалистов.

2. Посмотреть специализированные разделы в газетах и в Интернете.
   

Исходя из полученной информации, оцените возможности и при необходимости скорректируйте и расставьте приоритеты при выборе загородного дома/участка. Приступите к поиску подходящего дома/участка. Поиск может осуществляться по нескольким источникам: объявления в СМИ, по информационным базам недвижимости в сети Интернет, а также через агентства недвижимости.

Первичный рынок загородной недвижимости можно разделить на несколько категорий:

Недвижимость "Эконом класса".

• Дома, коттеджи, земельные участки

- земельные участки на расстоянии в 60-70 км от крупного населенного пункта (например, Москвы) или далее, размером 10-15 соток,возможно с подведёнными коммуникациями и дорогами и огороженным периметром самого посёлка.

- участок с домом - около 60-120 км от крупного населённого пункта (например, Москвы). Это может быть готовый загородный дом или земельный участок с договором на строительство дома.

Застройщики предлагают тем потребителям, чьи доходы не позволяют приобрести отдельный коттедж, некую переходную форму жилья, наиболее приближенную к собственному - таунхаус. Таунхаус - это жильё полуквартирного типа в два-три этажа с отдельным входом. В таких домах обычно присутствует место для парковки или гараж. Строятся таунхаусы в одну линию с остальными зданиями. На сегодняшний день - таунхаус представляет собой некий симбмоз городской квартиры и загородного дома. Это сегмент жилой недвижимости, в котором у владельцев нет соседей сверху и снизу, но при этом есть соседи по бокам. Такое соседство можно условно назвать "минимальным", так как у рядом живущих семей нет совместных территорий, таких как лестницы, коридоры и т.п. К тому же, в таком доме у каждой семьи есть свой небольшой участок земли, куда можно вынести барбекю или поставить будку для собаки.

Обычно посёлки таунхаусов относятся к категории "бизнес-класс" и имеют соответствующую инфраструктуру (торговые, развлекательные, спортивные и медицинские центры, общеобразовательные школы, детские сады, клубы детского творчества, курьерская служба, отделения банков, прачечной-химчистки, служба ремонта бытовой техники и т.д.).

• Недорогие таунхаусы

- таунхаусы небольшой площади и соответственно невысокой цены. Небольшая площадь - это вовсе не площадь равная площади двухкомнатной квартиры. Те, кто ищет таунхаусы площадью менее 100 кв.м. скорее всего будут разочарованы. К сожалению, застройщикам невыгодно строить настолько маленькие таунхаусы, ведь каждому из них нужно "прирезать" пусть и небольшую, но территорию, т.е. землю! А на этой же земле выгоднее будет построить много- или даже малоквартирный дом. Недорогие таунхаусы потому и недорогие, что строятся менее дорогим способом в менее престижных местах, то есть на относительно недорогой земле. Кирпичной кладки стен в данной категории недвижимости Вы не встретите. Чаще - монолитный каркас с заполнением пенобетонными блоками или канадская технология.

Недвижимость "Бизнес класса".

• Загородный коттедж

- классические коттеджные посёлки по-прежнему остаются самыми востребованными, следовательно, и количество предложений на рынке коттеджных посёлков пока что значительно преобладает над таунхаусами.

Отличительные черты - дорогие отделочные материалы, собственная огороженная и охраняемая территория, современная инженерия, хорошо развитая инфраструктура.

• Таунхаусы "Бизнес класса"
  

- к этой категории можно отнести таунхаусы, которые находятся на более дорогой земле. Многие из них начинают продаваться уже на стадии оформления исходно-разрешительной документации. Учитывая удачное местоположение, отличную транспортную доступность, небольшую удалённость от города, интересные проекты домов. Эти объекты имеют большие шансы на продажу на ранней стадии, так как цена при получении всех документов значительно повысится. В основном, форсируют продажи на ранней стадии те застройщики, которые строят на заёмные средства. Есть и другие, которые напротив, выжидают, пока не будет завершено строительство, чтобы получить наибольшую цену за построенные таунхаусы. Это происходит в тех случаях, когда финансирование строительства ведётся крупным девелопером из собственных средств.

"Элитная недвижимость".

Последнее время понятие элитного жилья нередко размывается, и под этикеткой "элита" на рынке предлагаются дома самого разного уровня. Между тем эксперты объясняют, что дом может считаться элитным при весьма конкретных и далеко не повсеместных условиях.

Основными характеристика являются:

Площадь дома, материал постройки, проект дома, обязательное наличие коммуникаций, наличие дополнительных сооружений на участке. Элитный загородный дом располагается на участке не менее 20-30 соток, обязательно наличие инфраструктуры. Элитные строения располагаются по наиболее престижным направлениям.

Элитные загородные дома чаще всего строятся непосредственно по заказу владельца, они редко являются коммерческими проектами.

Если говорить о среднем предложении на рынке элитной загородной недвижимости, то можно представить следующий объект. Это расположенный, как правило, на лесном участке дом с 3-4 спальнями, общей площадью 500-1500 кв.м. с бассейном и каминным залом. Обязательно построен гараж не менее чем на два машино-места. Само строение - либо кирпичное, либо монолитно-кирпичное. Обязательно наличие всех центральных коммуникаций и развитой инфраструктуры.

УловДомов - недвижимость волгограда, недвижимость астрахани, недвижимость ростова!

Варианты объектов, которые вы отобрали для просмотра Клиентом, необходимо сгруппировать по территориальному признаку это позволит Вам сэкономить время на дорогу. Определите ориентированное местоположение населённых пунктов и конкретно договоритесь с человеком, который будет осуществлять показы, о местах, где вы будете встречаться, чтобы правильно распланировать время с запасом между просмотрами.

Старайтесь назначать встречи на светлое время суток. Желательно, чтобы все объекты, выбранные для просмотра в один день, располагались в радиусе не более 20-30 км, тогда просмотр будет наиболее эффективным.

При подъезде к объекту обращайте внимание на окружающую обстановку. Особенно нужно фиксировать отрицательные моменты, такие как наличие свалок, полигонов ТБО, наличие крупных промышленных и инфраструктурных объектов, силовых подстанций, ЛЭП, очистных сооружений и других объектов, которые могут повлиять на экологию данного места. Фиксируются любые подозрительные на взгляд покупателя объекты (предприятия, ангары, склады и т.п.). В случае если объект Клиенту понравился, но продавец или лицо его представляющее не смогли прокомментировать назначение подозрительного объекта, необходимо зафиксировать объект, который вызывает подозрение, чтобы потом уточнить их назначение. 

После съезда с основной магистрали на второстепенную дорогу обратите внимание на качество дорожного полотна, а так же на то насколько удобны подъездные пути, насколько подъезд понятен, насколько хорошо организованы транспортные потоки, выезды на второстепенные и основные дороги, чтобы ежедневная поездка (если таковая планируется в дальнейшем) не причиняла неудобств. При подъезде у домовладению оцените, комфортность подъезда; можно подъехать на автомобиле, либо сколько и как идти пешком, удобен ли въезд на парковочные площадки.

Если для Клиента принципиально наличие охраны объекта, то при въезде на его территорию необходимо обратить внимание на работу службы охраны, наличие шлагбаумов, ограждения периметра, камер видеонаблюдения, наличие пропускной системы.

После въезда на территорию посёлка, необходимо оценить территорию, состояние подъездных путей на территорию, ширину дорог, наличие ландшафтных работ, состояние и форму ограждений и индивидуальных участков.

Оцените внешний вид домов, их архитектуру, состояние, примерный год постройки, степень обжитости, этапы строительных работ, если таковые ведутся, в целом по посёлку. Осмотрите участок и расположение на нём строений, а так же функциональность не застроенной территории. Зачастую строения на участке располагают довольно неудачно так, что основное строение занимает почти всю территорию и делает участок непригодным для отдыха.

Как правило, осмотр домовладения начинается с осмотра основной постройки. В случае если основная постройка без внутренней отделки, то оценивается качество "коробки", состояние и функциональная пригодность. Войдя в дом, обратите внимание на наличие прихожей и её размеры, основное пространство дома должно отсекаться, это важно учитывать в наших климатических условиях. При осмотре дома обращайте внимание не только на качество внутренней отделки, но и на функциональное состояние технического оборудования. Осмотрите помещения (котельная, комплексы водоочистки, водонагреватели и другие технические помещения). Если в доме имеется котельная, то она по требованиям, установленным службой газа обязательно должна иметь отдельный вход. После осмотра технического оборудования, поинтересуйтесь у продавца об организациях, занимающихся его обслуживанием, наличием гарантийных обязательств, договоров на обслуживание.

После осмотра технических помещений, переходите к осмотру жилой части дома и вспомогательных помещений. Первый этаж как правило, состоит из кухни, столовой, гостиной, холла, санузла, каминного зала. Посмотрите, насколько качественная отделка (не претерпела ли она изменений со временем, если дом имеет серьезный возраст), какие применялись материалы. Обратите внимание на планировку и удобство перемещения по комнатам, удобство размещения дверей, окон, освещение, качество смонтированной кухонной мебели (если таковая имеется), функциональность эксплуатации комнат в дальнейшем.

Например, в каминном зале до ближайшей/противоположной от камина стены должно быть не менее 3 метров, чтобы была возможность расставить мебель перед камином.

В случае если на окнах в доме установлены стеклопакеты, оцените работу вентиляции/кондиционирования в помещениях. Если в доме два, и более этажей, обратите внимание на удобство и ширину лестничного проёма.

На втором этаже, обычно, располагаются жилые помещения (спальни) и санузлы, Целесообразно с верхних этажей осмотреть соседние домовладения. При наличии в доме цокольных и мансардных этажей, так же обратите внимание на лестничные проёмы их удобство и размер. В цокольном этаже обратите внимание на присутствие подтёков на стенах, наличие которых указывает на неправильно выполненную гидроизоляцию.

Параллельно с осмотром дома выясните у собственника или лица показывающего вам дом, их каких материалов он изготовлен, какие предусмотрены инженерные коммуникации. Так же при первом осмотре вы можете попросить у собственника технические документы на дом и техническое оборудование в нём. Это могут быть строительные чертежи, проекты дома. После осмотра основной постройки осматриваются все остальные сооружения, имеющиеся на участке. После осмотра всех помещений осмотрите фасад дома, имеются ли недостатки во внешней отделке (трещины, подтёки), крыша (материал, из которого она изготовлена).

После осмотра Вы можете дополнительно выяснить информацию о соседях. В конце осмотра поинтересуйтесь транспортной доступностью, насколько удобно добираться до места общественным транспортом, выясните наличие ж/д станций. Так же после осмотра домовладения целесообразно совершить поездку по территории посёлка, посмотреть каково состояние домов находящихся на его территории, состояние дорог, наличие инфраструктуры объектов (магазины, аптеки, почта и т.д.).

Приобретая земельный участок или домовладение, необходимо выяснить информацию об ограничениях в использовании земельного участка.

Такими ограничениями могут быть:

- водоохранные зоны;

- санитарно-защитные зоны и полосы;

- охранные зоны газо-, водо-, и иных трубопроводов;

- охранные зоны ЛЭП, электро-, телефонных и иных кабелей и т.д.;

-воздушные трассы самолётов.

Всё это может привести к невозможности строительства на участке дома, дополнительных объектов недвижимости или к возбуждению государственными органами судебных дел о сносе уже построенных объектов (коттеджа, гаража, надворных построек и т.п.).

недвижимость астрахани, недвижимость волгограда, недвижимость ростова

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454-491 и 549-557 Гражданского кодекса Российской Федерации и особенностей, установленных статьёй 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Эти особенности (которых нет в гражданском законодательстве) направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

1. продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учёт в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре";
2. продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению участком, об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;
3. покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке (перечень приведён в пункте 3 статьи 37) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причинённых ему убытков.
   

В статье 44 Земельный кодекс Российской Федерации подтвердил положения статей 284, 285 и 286 Гражданского кодекса Российской Федерации о принудительном прекращении прав собственности на земельный участок, используемый с нарушением законодательства (не используется в течении трёх лет, используется не в соответствии с его целевым назначением, использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки).

В статьях 45, 46, 47  Земельного кодекса Российской Федерации приведён исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права аренды и права безвозмездного срочного пользования земельным участком. Анализ этого перечня оснований принудительного прекращения прав на землю показывает, что право частной собственности по сравнению с иными правами на землю защищено более надёжно.

Процедура принудительного прекращения прав на землю прописана в статье 54. В случае неустранения ненадлежащего использования земельного участка налагается административное взыскание в виде штрафа и лицу, виновному в нарушении законодательства, выносится предупреждение о необходимости устранения нарушения в установленный срок.

Если и после этого нарушение не будет устранено, то принудительное прекращение прав на землю осуществляется только в судебном порядке. Это очень важная норма, так как до принятия Земельного кодекса Российской Федерации с стране практиковался административный порядок прекращения прав на землю.

Состав земель Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 7):

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населённых пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидиния, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также преднзначен для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (ЗК РФ, ФЗ №101-ФЗ от 24.07.02 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Землями населённых пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделённые их чертой от земель других категорий.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической беятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за пределами поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекрационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для её восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли доохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам.

1. Собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особых территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, если земельные участки им предоставляются на праве аренды или срочного пользования.

Граждане кроме права собственности на земельный участок могут обладать следующими правами:

1. Постоянное (бессрочное) пользование;
2. Пожизненное наследуемое владение;
3. Аренда;
4. Право ограниченного пользования чужим земельным участок (сервитут);
5. Безвозмездное срочное пользование.

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственными и муниципальными учреждениям, федеральными казёнными предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (с момента вступления в силу действующего ЗК РФ).
3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимся в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшие у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
5. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законами, не допускается.

Пожизненное наследуемое владение.

1. Право пожизненного владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Представление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается.
2. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
3. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законами, не допускается.

Аренда земельных участков.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии со ст.274 ГК РФ "Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых условиях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута".
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативно правовым актом органа местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учётом результатов общественных слушаний.
3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке и др.
   
4. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
5. Собственник земельного участка, обременённого частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
6. Сервитуты подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   

Государственный кадастровый учёт земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его косвенную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учёт земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.

Государственному кадастровому учёту подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешённого использования земельных участков (ст. 7 ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре").

Государственный кадастровый учёт земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории РФ до вступления в силу действующего Земельного Кодекса РФ, является юридически действительным.

Перед государственном кадастровым учётом необходимо провести межевание земельного участка, которое включает в себя:

• определение границ объекта на местности и их согласование;
• закрепление на местности местоположения границ объекта межевыми знаками;
• определение их координат;
• изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учёта земельных участков. Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

кадастровые номера;

местоположение (адрес);

площадь;

категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;

зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Кадастровое дело.

1. Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учёта.
2. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.

1. Представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами).
   
2. Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.
   

После обсуждения различных вариантов лиц, имеющих преимущественное право покупки земельного участка, депутаты Государственной Думы согласились, что преимущественное право покупки продаваемого земельного участка должно быть тольо у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, а также у муниципального образования. Если эти органы публичной власти откажутся от покупки земельного участка, то продавец может его продать любому третьему лицу (ст. 8 ФЗ).

Преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности, а после их отказа приобрести земельную долю - у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, у муниципального образования (ст. 12 Федерального закона). Если и они откажутся от приобретения земельной доли, то участник долевой собственности может продать её любому другому лицу.

Но это концептуальное положение просуществовало всего лишь 2,5 года. Поправка (Федеральный закон от 18.07.2005 № 87-ФЗ) преимущественное право покупки земельной доли предоставила другим участникам долевой собственности, сельскохозяйственной организации и крестьянскому хозяйству, если они используют эту земельную долю. Продавать земельную долю без выделения её в натуре другим лицам запрещено. Продажа выделенной доли будет осуществляться по правилам продажи земельного участка.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в статьях 12-18 установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ, но с учётом особенностей, определённых этим законом.

К особенностям относятся, в частности:

1) не нужно извещать других участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли;

2) ограничен круг покупателей земельной доли (другие участники долевой собственности, сельскохозяйственная организации и крестьянское хозяйство, если они используют эту земельную долю);

3) принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех её участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нём присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности или лица, владеющие более чем 50% земельных долей не зависимо от количества этих лиц;

4) заявительная процедура выдела земельного участка в счёт земельной доли;

5) признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю;

6) изменение отношений договоров аренды земельных долей (в случае их несоответствия законодательству) на отношения договоров доверительного управления с 27 января 2007 года.

1. Каждый гражданин РФ имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральным законами, не допускается;

2. Каждый гражданин РФ имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретённые ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьёй 36 Земельного кодекса РФ.

Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного, подсобного хозяйства, садоводства, гаражного строительства или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьёй 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений  о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

В отличии от порядка приватизации гражданами и юридическими лицами ранее предоставленных им земельных участков получение новых земельных участков осуществляется по иным правилам.

Предоставление земельных участков для строительства из земеот, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется двумя способами:

1. без предварительного согласования места размещения объекта;
2. с предварительным согласованием места размещения объекта.

Предоставление земельных участков в собственность без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьями 30 и 38 Земельного кодекса РФ.

Предметом торгов может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение аренды земельного участка. Собственник земельного участка (орган государственной власти или орган местного самоуправления) определяет целевое назначение и разрешённое использование земельного участка, форму проведения торгов и сумму задатка.

Передача земельных участков в собственность без проведения торгов не допускается. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается лишь при условии предварительной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Несколько по иному решён вопрос о порядке предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта (ст. 30, 31, 32).

Инициатором отвода земельного участка выступает в этом случае гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка для размещения конкретного объекта в конкретном месте.

В заявлении, подаваемом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, право на земельный участок (аренда).

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает определение вариантов размещения объекта и информирования населения о возможном предоставлении земельного участка.

Результаты выбора земельного участка и предварительное согласование места размещения объекта оформляется актом о выборе земельного участка, что является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка, но только в аренду.

В отличие от приватизации гражданами и юридическими лицами ранее предоставленных им земельных участков по льготным ценам, новые земельные участки приобретаются по рыночной или кадастровой стоимости земельного участка (ст. 65 и 66).

Статья 4 ФЗ ограничивает минимальные и максимальные размеры земельных участков, которые могут быть в собственности одного лица.

Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридических лиц устанавливаются законами субъектов РФ. Выдел земельного участка в счёт земельной доли, площадь которого будет меньше установленного минимального размера, не допускается. Не допускается также совершение сделок с земельными участками, например, в случае продажи части земельного участка, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых меньше чем установленные минимальные размеры земельных участков.

Однако эти требования о минимальных размерах земельных участков решено не распространять на случаи выдела земельного участка в счёт земельной доли (долей) для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградоводство, птицеводство, рыболовство, пчеловодство, семеноводство или иная деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем установленные минимальные размеры, а также в случаях изъятия (выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд и последующего изменения их целевого назначения для строительства объектов недвижимости.

Максимальные размеры общей площади земельных участков, которые расположены на территории одного муниципального района субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

При этом Федеральный закон определил, что этот максимальный размер может быть установлен субъектом Российской Федерации в пределах от 10 до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного муниципального района (не менее чем 10%). Сверхнормативные гектары придётся отчуждать в течении года (ст. 5 Федерального закона). Следует обратить внимание на то, что максимальные размеры общей площади земельных участков для юридических лиц были установлены поправкой через  2,5 года (Федеральный закон от 18.07.2005 №87-ФЗ).